Die Eigenheimschaukel – Ein bewährtes Gestaltungsmodell?
Die sogenannte Eigenheimschaukel, auch bekannt unter dem Synonym Sylter Model, ist ein äußerst interessantes Gestaltungsmodell zur steuerfreien Übertragung von Vermögenswerten zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern.
Kern der Gestaltung ist dabei der § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG, der die steuerneutrale schenkungsweise Übertragung von Eigentum (auch Miteigentum) an einem Familienheim ermöglicht. Unter die Kategorie „Familienheim“ fällt insoweit jede Immobilie – unabhängig ihres Wertes oder ihrer Größe –, in denen eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken unterhalten und genutzt wird. Praktische Bedeutung kommt dieser Vorschrift insbesondere bei vermögenden Privatpersonen zu, die Bargeld auf ihren Ehepartner übertragen wollen, da es u.a. – anders als beim Erwerb von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG (mithin im Erbfall) – nicht auf eine steuerliche Behaltefrist der Immobilie ankommt. Attraktiv ist dieses Gestaltungsmodell ferner aus dem Grund, dass die persönlichen Freibeträge des Ehegatten oder Lebenspartner nach § 16 ErbStG durch eine lebzeitige Vermögenszuwendung im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG unangetastet bleiben.
Zu den Einzelheiten:
Im ersten Schritt überträgt der vermögende Ehepartner das gemeinsam genutzte Familienheim schenkungsweise an seinen Ehepartner. Dieser wiederum veräußert im zweiten Schritt das Familienheim sodann entgeltlich (zu einem auf dem freien Markt erzielbaren Kaufpreis) zurück an den übertragenden Ehegatten.
Weder löst einer dieser beiden Vorgänge Grunderwerbsteuer aus, da entsprechende Übertragungen zwischen Ehegatten gemäß § 3 Ziff. 2 bzw. 4 GrEStG generell von der Besteuerung ausgenommen sind. Noch löst die entgeltliche Rückübertragung gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG Einkommenssteuer beim veräußernden Ehegatten aus, da die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Das Augenmerk muss dabei – neben einem marktüblichen (Rück-)Kaufpreis für die Immobilie – allerdings zwingend auch auf die Einhaltung der sogenannten Schamfrist gelegt werden, um nicht Gefahr zu laufen, seitens des zuständigen Finanzamts mit dem Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs im Sinne des § 42 AO konfrontiert zu werden. Welche zeitlichen Abstände insoweit zwischen den einzelnen Schritten eingehalten werden müssen, ist noch nicht abschließend geklärt. Es empfiehlt sich daher die Abstände eher großzügig zu planen.
Möglich ist im Übrigen auch die erneute steuerneutrale Schenkung der Immobilie nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG durch den vermögenden Ehegatten an den Ehepartner, da es nicht zu einem „Objektverbrauch“ kommt. Während des Bestehens der Ehe können somit auch mehrfach Häuser oder Eigentumswohnungen, die die Voraussetzungen eines Familienwohnheims erfüllen, auf den anderen Ehegatten übertragen werden. So kann der begünstigte Ehegatte im Ergebnis steuerfrei sowohl Eigentum am Familienheim begründen als auch den Verkaufserlös vereinnahmen.
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