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Thema Erbrecht - Immobilien im Nachlass: Ausweg Teilungsversteigerung?

Erbrecht – Immobilien im Nachlass: Ausweg Teilungsversteigerung?

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Immobilien im Nachlass: Ausweg Teilungsversteigerung?

Immobilien im Nachlass: Ausweg Teilungsversteigerung? Fällt in den Nachlass eine Immobilie, wird man nicht immer Eigentümer einer unbelasteten und gleichzeitig noch freien Immobilie, über die man allein ohne Probleme entscheiden und verfügen kann. Oft sieht man sich Schulden gegenüber oder wird plötzlich zum Vermieter. Häufig fällt sogar nur ein Anteil an einer Immobilie in den Nachlass. Das bedeutet, dass man nicht alleiniger Eigentümer ist, sondern diese Immobilie auch noch Dritten gehört. Diese Dritten kennt man in den meisten Fällen zu Beginn noch nicht einmal persönlich. Mit diesen Dritten kann man beispielsweise als Bruchteilseigentümer, als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder als Erbengemeinschaft in Verbindung stehen. Bruchteilseigentümer ist man, wenn man nur einen Anteil an der Immobilie hält, gleich aus welchem Rechtsgrund. Erwirbt man mit mindestens einer weiteren Person zusammen aufgrund eines Erbfalls Eigentum an einer Immobilie, bildet man mit diesem/n Miterben eine Erbengemeinschaft.

Im Laufe der Zeit wird häufig deutlich, dass diese (Zwangs-)Gemeinschaft aufgrund widerstreitender Interessen nicht funktioniert. Häufig schlagen in solchen Konstellationen auch ein Verkauf am freien Markt oder die Übernahme eines Anteils durch einen anderen Miteigentümer aus verschiedensten Gründen fehl. Versuche der Einigung oder Verhandlungen werden blockiert. Bevor man sich dann jahrelang miteinander herumschlägt, macht es Sinn, über die ultima ratio nachzudenken: eine Teilungsversteigerung. Hierunter versteht man die zwangsweise Versteigerung der Immobilie zum Zwecke der Aufhebung der Bruchteilseigentümer- bzw. Erbengemeinschaft.

Ziel der Teilungsversteigerung ist die Aufhebung der Gemeinschaft und die „Umwandlung“ des Grundbesitzes in Geld. Allerdings entscheidet das Gericht nicht über die anschließende Aufteilung des Geldes bzw. Erlöses unter den Beteiligten.

Der Weg einer Teilungsversteigerung sollte wohlüberlegt sein. Meist wird ein geringerer Erlös erzielt, als im Verkauf am freien Markt möglich wäre. Es kann aber durchaus der Gutachterwert erreicht werden oder auch darüber der Zuschlag erfolgen. Eine Einigung im Hinblick auf eine Auseinandersetzung der Gemeinschaft durch notariellen Vertrag ist trotzdem auch während des laufenden Verfahrens mit den weiteren Teilhabern in der Regel vorzugswürdig.

Damit Sie eine ungefähre Vorstellung haben, was auf Sie zukommen wird, stellen wir im Folgenden den Ablauf einer Teilungsversteigerung verkürzt und leicht verständlich dar:
Jeder einzelne Miteigentümer ist berechtigt, einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht zu stellen. Dies ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück der streitgegenständlichen Immobilie liegt. Hierbei muss sich die Eigentümerstellung entweder aus dem Grundbuch ergeben oder die Erbfolge ist durch eine Ausfertigung des Erbscheins oder eine notarielle Verfügung von Todes wegen (Testament oder Erbvertrag) nebst Eröffnungsprotokoll nachzuweisen.

Nach Antragstellung wird sodann die Versteigerung durch das Gericht per Beschluss angeordnet und ein entsprechender Vermerk im Grundbuch eingetragen. Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer werden über die Anordnung informiert. Ab Zustellung des Anordnungsbeschlusses hat der Antragsgegner innerhalb von zwei Wochen die Möglichkeit, einen Einstellungsantrag gem. § 180 Absatz 2 oder 3 ZVG zu stellen.

Der Einstellungsantrag nach § 180 Absatz 2 ZVG ist nur begründet, wenn bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Beteiligten die Zwangsversteigerung zu diesem Zeitpunkt nicht angemessen scheint. Die Einstellung ist auf die Dauer von bis zu sechs Monaten möglich; eine einmalige Wiederholung ist ebenfalls möglich.

Eher selten in Betracht kommen dürfte die Einstellungsmöglichkeit nach § 180 Absatz 3 ZVG. Diese dient zum eventuell notwendigen Schutz des Kindeswohls und kann mehrfach angeordnet werden.

Zu beachten ist, dass die Einstellung des Verfahrens nach § 180 Absatz 2 und 3 ZVG nicht länger als insgesamt fünf Jahre dauern darf und sie nicht der Verhinderung der Versteigerung dient, sondern nur Aufschub gewährt. Daher ist sie auf besondere Ausnahmefälle beschränkt.

Die Antragsstellung ist nicht „endgültig“: sollte sich nach Antragsstellung eine außergerichtliche Lösung (z. B. durch Verkauf) andeuten, kann der Antragsteller sein Verfahren für maximal sechs Monate ruhen lassen. Auch kann er den Antrag jederzeit zurücknehmen.

Kommt es zu einer Versteigerung, muss das Gericht vorher den Verkehrswert des Grundbesitzes ermitteln, also den Wert, der aktuell auf dem freien Markt erzielbar wäre. Dies geschieht durch einen Sachverständigen, der mit der Bewertung des Objekts vom Gericht beauftragt wird und dessen Kosten vom Antragssteller zu verauslagen sind. Sollte bereits ein Gutachten neueren Datums vorhanden sein, kann auch dieses Gutachten verwendet werden, sofern die Beteiligten dessen Verwendung nicht widersprechen.

Sobald dem Gericht ein Gutachten vorliegt, erfolgt eine Anhörung der Beteiligten. Wenn keine (relevanten) Einwände erhoben werden, wird der Verkehrswert des Grundstücks auf Grundlage dieses Gutachtens im Beschlusswege festgesetzt (sog. Verkehrswertfestsetzungsbeschluss).

Nun folgt die Bestimmung des Versteigerungstermins, welcher in der Regel frühestens ein Jahr nach Anordnung stattfindet. Die Terminsbestimmung muss den Beteiligten vier Wochen vor dem Termin zugestellt werden, damit eine rechtzeitige Information gesichert ist, und wird zudem im Staatsanzeiger, an der Gerichtstafel sowie im Internet unter www.versteigerungspool.de veröffentlicht.

Der Versteigerungstermin selbst ist aufgeteilt in den Bekanntmachungsteil, die Bietstunde und die Verhandlung über den Zuschlag.

Im Bekanntmachungsteil erläutert der Rechtspfleger wesentliche, das Grundstück und das Verfahren betreffende Tatsachen wie z.B. Grundbuchstand, Verkehrswert, Gläubiger, Ansprüche, Anmeldungen, geringstes Gebot, Sicherheit, Mieter/Pächter usw.

Die Bietstunde beginnt mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Das geringste Gebot wurde vorher vom Rechtspfleger berechnet und im Bekanntmachungsteil mitgeteilt. Die Bietstunde dauert so lange, bis keine Gebote mehr abgegeben werden, mindestens aber 30 Minuten. Abschließend wird das Meistgebot festgestellt.

Hiernach folgt die Verhandlung über den Zuschlag. In der Regel hat der Meistbietende einen Anspruch darauf, den Zuschlag zu erhalten, § 81 ZVG, es sei denn, das Meistgebot erreicht nicht die Hälfte des Verkehrswertes, § 85 a ZVG. Diese sog. 5/10-Grenze gilt jedoch nur im ersten Termin und nicht im Wiederholungstermin. Sie ist von Amts wegen zu berücksichtigen. Im Wiederholungstermin hingegen gibt es keine wertmäßige Grenze nach unten.

Liegt das Meistgebot im Rahmen des ersten Termins über der 5/10-Grenze, aber unter der 7/10-Grenze (= 70% des Verkehrswertes), so kann derjenige, dessen Recht durch den Zuschlag beeinträchtigt würde, die Versagung des Zuschlags bei der Teilungsversteigerung beantragen (§ 74 a ZVG). Zu beachten ist hier, dass dies nicht von Amts wegen geschieht, sondern nur auf Antrag des Berechtigten und auch nur im ersten Termin zulässig ist, nicht im Wiederholungstermin.

Folgende weitere Besonderheiten sind bei der Teilungsversteigerung zu beachten:

  • Die im Grundbuch eingetragenen Belastungen bleiben alle bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. Der Ersteher (Käufer) erhält somit kein lastenfreies Grundbuch, sondern zahlt entsprechend weniger als Kaufpreis (Bargebot). Das Bargebot entspricht folglich dem Restkaufpreis, den der Verkäufer bei einen freihändigen Verkauf erhalten würde. Zum Ausgleich für den geringeren Kaufpreis hat der Käufer dann anschließend die bestehenden Belastungen selbst abzulösen bzw. zu bedienen. Besteht beispielsweise eine Grundschuld, muss er diese nach Abschluss der Teilungsversteigerung noch bezahlen, damit sie gelöscht werden kann. Je höher daher die Belastungen, desto geringer sind in der Regel die Erfolgsaussichten einer Versteigerung.
  • Der Erwerber tritt in bestehende Miet- und Pachtverträge ein.
  • Ein Miteigentümer muss für sein eigenes Gebot keine Sicherheit leisten, wenn ihm ein Grundpfandrecht zusteht, das aus dem Bargebot eine Zuteilung bekäme.
  • Erhält ein Miteigentümer den Zuschlag, muss er dennoch das gesamte Meistgebot zahlen. Welcher Teil ihm davon selbst zustehen würde, ist durch das Gericht nicht zu entscheiden. Bei der Kostenberechnung für den Zuschlag wird ihm jedoch sein bisher schon gehörender Anteil angerechnet.

 

Bei der anschließenden Erlösverteilung werden im Verteilungstermin zunächst die Gerichtskosten, Gerichtskostenvorschüsse der Parteien und ggfs. rückständige öffentliche Grundstückslasten (wie z.B. Grundsteuer) entnommen. Dann folgt eine Gläubigerbefriedigung nach Maßgabe des § 10 ZVG. Der dann noch verbleibende Erlös steht den bisherigen Eigentümern zu. Damit der restliche Erlös ausgezahlt werden kann, sind übereinstimmende Erklärungen aller bisherigen Eigentümer notwendig, welche vor dem Verteilungstermin schriftlich oder spätestens im Verteilungstermin zu Protokoll des Gerichts abzugeben sind.

Für den Fall, dass bis zum Verteilungstermin keine Einigung zwischen den bisherigen Eigentümern erzielt wurde, wird der verbleibende Erlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts für alle bisherigen Eigentümer gemeinsam hinterlegt, bis übereinstimmende Erklärungen vorliegen oder ein gerichtliches Urteil eingereicht wird, welches diese ersetzt.

Es dürfte klar sein, dass ein solches Teilungsversteigerungsverfahren von den Antragsgegnern mit allen Mitteln blockiert bzw. verzögert wird. Insofern sollte dieser Weg nur in Angriff genommen werden, wenn man sich über die Dauer und den in der Regel eintretenden finanziellen Veräußerungsverlust im Klaren ist. Auch sollte die Vorschusspflicht des Antragsstellers stets im Auge behalten werden, wobei geleistete Vorschüsse nach Zuschlagserteilung zurück erstattet werden.

Haben Sie Fragen zum Thema Erbengemeinschaft, Erbauseinandersetzung oder Teilungsversteigerung oder wurde Ihnen ein solcher Antrag auf Teilungsversteigerung zugestellt bzw. möchten Sie ihn stellen? Wir beraten Sie gern!

Über die Autorin

Kristin Winkler

Kristin Winkler, LL.M.

Rechtsanwältin

  • Fachanwältin für Erbrecht
  • Fachanwältin für Steuerrecht

Tel.: 040 / 300 39 86 - 0

Fax: 040 / 300 39 86 – 66

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